COMUNE DI PONSACCO
Provincia di Pisa

3°SETTORE
Ufficio Urbanistica

RELAZIONE TECNICA-URBANISTICA

ISTRUTTORIA
PRATICA EDILIZIA:  n 310/2013
Intestatario:Sig. Tedeschi Sereno ed altri
Oggetto Intervento: COMPARTO PA10 – denominato “Borgo Sommiccheri” sul prolungamento di   via Nassirya
Tipo atto Amm/vo: Deliberazione 
Posizione :  Scheda Norma PA10  di cui all’allegato I delle  N.T.A del vigente R.U. 
ELABORATI GRAFICI: Istanza di variante completa di relazione e  elaborati grafici

Premesso che:

con nota del 23.08.2013 prot.n. 11342, la proprietà ha presentato istanza per l’attuazione del comparto PA10, posto tra  via Montanelli e il futuro prolungamento di via Nassirya  per la realizzazione di complessi edilizi a destinazione mista residenziale, commerciale e servizi pubblici di interesse generale (caserma carabinieri) sulla base della scheda norma vigente, di cui all’allegato I delle NTA del R.U.
La proposta progettuale rispetta in linea di massima l’impostazione planimetrica riportata nella scheda norma vigente ma  propone una contestuale variante al Reg. Urb. per risolvere alcune criticità rilevate in corso di definizione del piano. La prima proposta di modifica riguarda un adeguamento della viabilità principale di scorrimento (il prolungamento di via Nassirya) che viene leggermente deviato per evitare d’intercettare costruzioni già esistenti e per garantire alle medesime le dovute fasce di rispetto stradale. Si propone inoltre l’inserimento di una rotatoria in prossimità dell’accesso principale al comparto e di due brevi corsie di decelerazione e accelerazione negli altri due innesti, per rendere più sicura la circolazione veicolare. I suddetti adeguamenti e altre rettifiche dei limiti del comparto, finalizzate ad  inglobare spazi residuali che altrimenti rimarrebbero marginali e interclusi, hanno comportato un aumento della sup. territoriale da  53.066mq a 56.787 senza tuttavia modificare il carico urbanistico Vmax e sup. utile. 
Nel contempo viene proposta una più ampia libertà progettuale relativamente alla dislocazione degli standard che pur rispettando la funzione  di filtro a protezione dalla viabilità primaria dell’attuale fascia di previsione, ne possa modificare la profondità prevedendo parcheggi e verde anche all’interno del comparto secondo una distribuzione più funzionale. La proposta infatti, ripropone sempre una fascia di verde con alberature a margine del prolungamento di via Nassirya a protezione dei nuovi insediamenti ma con una profondità ridotta garantendo comunque le quantità di standard pubblici per i quali se ne prevede un incremento del 50% rispetto al DM 1444/68 ( 27 mq/abitante che virtualmente corrisponde ad ogni 100mc di costruzione) . 
Il lieve aumento della sup. territoriale e la parziale ricomposizione del comparto hanno determinato lievi modifiche ad alcuni parametri urbanistici che di seguito vengono evidenziati dal confronto delle due schede attuale e modificata :

Scheda    PA10    ATTUALE

SCHEDA    PA10   MODIFICATA

U.T.O.E.
	Ponsacco	
SCHEDA COMPARTO	PA10	
Destinazione urbanistica	Ambito di espansione residenziale	
Funzioni ammesse	Residenziale
Servizi pubblici di interesse generale (caserma dei Carabinieri)
Commerciale /direzionale 	
Strumento di attuazione	Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica e/o privata convenzionata 	
Superficie territoriale	St= 56.787Mq	
Superficie a standard	% stand.= 55	 Sstand.= 31233	
Superficie Fondiaria	Sf.= 25.554	
Parametri Urbanistici max

	It = 0,94	
If = 2,08
	hmax. = 10  fabbricati a destinazione residenziale 
hmax. = 13,5 fabbricati a destinazione mista 	Rc max = 35 %	
	Distanza dalla strada = 7,5 mt	
Carico Urbanistico previsto	V max = 53066 mc
           di cui 80 % resid. = 42453 mc
  20 % servizi = 10613 mc	Nab = 272	
	SUL max = 17.689 mq	
Condizioni alla trasformazione	Adozione di misure finalizzate al contenimento dei consumi idrici ed energetici, delle emissioni rumorose, degli inquinanti atmosferici e della impermeabilizzazione dei suoli; verifica preventiva della disponibilità della risorsa idrica e di adeguate possibilità di depurazione ( vedi norme RU art.49).Verifiche delle condizioni di fattibilità degli interventi di cui agli elaborati geologico-idraulici. Cessione dell’area per la nuova caserma dei carabinieri.
Rispetto del tracciato della centuriazione romana. Vincolo disciplinato dall’art.45 delle NTA, che dovrà pertanto essere rispettato con una specifica soluzione progettuale che preveda un percorso pedonale pubblico che ne preservi gli aspetti strutturali,  quali il tracciato, la giacitura e le caratteristiche dimensionali essenziali.	
Vincoli sovraordinati	Fascia di rispetto viabilità.
Rispetto del tracciato della centuriazione romana.	
Prescrizioni e orientamenti per la progettazione 	L’intervento è finalizzato alla realizzazione di un asse caratterizzato dalla nuova viabilità e da un edificato di qualità inserito all’interno di una importante sistemazione a verde e parcheggi. Tale processo permette la riqualificazione dell’asse storico ponsacco-pontedera.  
 Il piano attuativo dovrà essere attuato con intervento unitario esteso all’intero comparto, comprensivo delle aree per viabilità,  standard e servizi individuate dal R.U.
All’interno del comparto dovrà essere prevista , preferibilmente in connessione con la viabilità ed il sistema degli spazi pubblici , un’area per la nuova sede della caserma dei carabinieri.
Una particolare attenzione dovrà essere posta nella progettazione degli spazi di uso pubblico, i quali, oltre a soddisfare il fabbisogno di parcheggi e di verde, dovranno svolgere una funzione di filtro e protezione rispetto alla nuova viabilità, nonché di rappresentazione del margine urbano. La sistemazione complessiva dell’area dovrà tenere conto delle indicazioni contenute nel piano del verde approvato dall’A.C.	

Estratto cartografico

	

Le modifiche riguardano in particolare la sup. fondiaria che assume la consistenza del 45% della sup. territoriale rispetto alla precedente percentuale del 40%   e la sup. destinata a standard e viabilità che di conseguenza si riduce dal 60% al 55%. E’ da notare che l’aumento della sup. fondiaria non ha comportato nessuna modifica al  carico urbanistico (Vmax e sup. utile)  che rimane invariato rispetto alla precedente previsione. E’ da evidenziare inoltre che la sup. destinata a standard e viabilità pur  riducendosi in termini di percentuale dal 60% al 55% resta pressoché immutata  in termini assoluti  (da 31839 mq  a  31233 mq).

La modifica riguarda anche  l’aumento della  sup. coperta massima dal 30% al 35% sempre nel rispetto del carico urbanistico originario. Questa scelta deriva dall’esigenza  di mantenere una tipologia edilizia non eccessivamente sviluppata in altezza, nel rispetto dello skyline esistente, che prevede altezze massime pari a 10 mt. per i sub comparti a  destinazione residenziale.  Scelta diversa invece per il sub comparto a destinazione  mista dislocato a nord per il quale considerata la diversa destinazione di interesse generale  si prevede un’altezza nella misura massima di 13,50 mt. 

Il  carico urbanistico, come già più volte evidenziato, rimane invariato rispetto ai valori massimi della previsione originaria con le percentuali massime  rispetto alla Vol. max dell’ 80% per la residenza e del 20% per le altre destinazioni.

La proposta di piano riguarda un comparto di dimensioni rilevanti e strategico in termini infrastrutturali per il completamento del collegamento viario alternativo alla via Traversa Livornese. Lo scenario economico attuale, rispetto all’epoca di concepimento della previsione urbanistica, appare alquanto modificato e tale da giustificare le proposte di varianti che nascono a seguito di una più attenta analisi del contesto e  che non appaiono limitare o modificare in maniera sostanziale i principi ispiratori originari. Risulta infatti rispettato lo schema iniziale che prevedeva le penetrazioni viarie che si collegano a quelle esistenti creando un valido collegamento con la via Rospicciano. Appare sufficiente  la dotazione degli standard urbanistici sia in termini  qualitativi che quantitativi. Risulta corretta inoltre la loro dislocazione che garantisce, se pur ridotto e con l’ausilio delle aree private con vincolo di destinazione a verde, un valido cuscinetto di filtraggio rispetto al flusso veicolare della nuova arteria viaria che si va a collegare con la rotatoria dei Poggini.    
Come emerge dagli elaborati grafici del R.U. e precisamente dalla Tav.2 del R.U. relativa ai Vincoli, l’area del comparto è interessata dal passaggio del tracciato della centuriazione romana, vincolo disciplinato dall’art.45 delle NTA, che dovrà pertanto essere rispettato con una specifica soluzione progettuale che ne preservi gli aspetti strutturali,  quali il tracciato, la giacitura e le caratteristiche dimensionali essenziali.

INQUADRAMENTO NORMATIVO E VERIFICA PARAMETRI URBANISTICI

Il quadro di riferimento urbanistico comunale è attualmente formato da :
- Piano Strutturale, adottato con delibera consiliare n° 25 del 25.03.2004, ed approvato con delibera C.C. n.68 del 27.06.2005, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 11 del 24.04.2012
- Regolamento Urbanistico redatto ai sensi dell’art 55 della L.R. 1/2005 e s.m., adottato con Delibera Consiliare n° 39 del 07.08.2008 e approvato con Delibera Consiliare n. 25 del 17.04.2009 e pubblicato sul BURT n. 21 del  27.05.2009, e successiva variante adottata con Deliberazione del C.C. n. 73 del 29.12.2011 e approvata con Deliberazione del C.C. n. 12 del 24.04.2012 
- Piano di classificazione acustico approvato con Delibera Consiliare n. 50 del 17.05.2005 e regolamento di attuazione approvato con Delibera Consiliare n. 51 del 17.05.2005 
Gli di  pianificazione territoriale sono :
- P.I.T. adottato con deliberazione del Consiglio Regionale n° 45 del 04.04.2007 ed approvato con con delibera C.R. del 24.07.2007;
- P.T.C. approvato con deliberazione del Consiglio Provinciale n° 100  del 27.06.2006;
- Piano di Assetto Idrogeologico (P.A.I.) adottato con Delibera n° 185 del Comitato Istituzionale dell’Autorità di Bacino Fiume Arno in data 11.11.2004  e approvato con D.P.C.M. del 06.05.2005 
( G.U. n.230 del 03.10.2005);

Alla luce dei suddetti atti si può inquadrare Il Comparto PA10, quale area di nuova previsione di espansione urbanistica, inserita nel vigente regolamento urbanistico, disciplinata da specifica scheda norma di cui all’allegato I delle NTA.
Le proposte di modifica avanzate, possono ritenersi in linea di massima conformi e in linea  alle previsioni generali del Piano strutturale e del Regolamento Urbanistico vigente. L’inserimento del complesso edilizio con la nuova previsione di viabilità di accesso, non contrasta con il tessuto urbanistico adiacente .

OPERE DI URBANIZZAZIONE 

Il  piano risulta particolarmente strategico in termini infrastrutturali per la realizzazione della strada direttrice   sul prolungamento di via Nassirya che si collegherà alla rotatoria del Poggino e che costituirà collegamento viario alternativo alla via Traversa Livornese. Considerata la rilevanza dell’opera, sia in termini economici che operativi, i proponenti auspicano un attuazione per sub comparti autonomi che di volta in volta realizzano la porzione di strada di stretta pertinenza. Sotto il profilo dell’interesse pubblico tale soluzione  non appare funzionale tanto più che, come da loro ipotizzato, l’attuazione non segue una logica prosecuzione del tratto già esistente a nord. Appare auspicabile pertanto, al fine di coniugare gli interessi pubblici di veder attuato un importante progetto strategico e quelli degli operatori privati, attenti a garantire la sostenibilità economica in un momento così delicato per il  settore, che la strada sia realizzata per l’intero tracciato almeno nella sue parti strutturali essenziali, che hanno la necessità di assestarsi, rimandando alle fasi successive le finiture definitive  che comunque devono essere  completate prima della presentazione dell’abitabilità degli edifici privati. A tal proposito e anche il caso di rilevare che le caratteristiche di via Rospicciano mal si adattano a sostenere il traffico pesante dei cantieri e dei carichi futuri delle nuove costruzioni .
Le aree interessate dalle opere di urbanizzazione dovranno essere cedute in sede di stipula della convenzione. Le opere dovranno essere eseguite nel rispetto  del parere espresso nel merito, dal competente Settore LL.PP. di questo Comune e  secondo le prescrizioni tecniche impartite dagli Enti gestori dei servizi;  eventuali  richieste di modifiche avanzate dagli Enti gestori  in corso di realizzazione delle opere dovranno essere realizzate a completo carico del lottizzante.
Le opere di urbanizzazione (standards e viabilità) dovranno essere realizzate direttamente dai lottizzanti a scomputo totale del contributo di urbanizzazione primaria e con la compartecipazione del Comune esclusivamente alla realizzazione della strada direttrice (prolungamento di via Nassirya) in misura limitata  alla cessione dei diritti edificatori dell’area di proprietà comunale compresa nel PA 10 .

CONVENZIONE

Al fine dell’attuazione del comparto e delle opere di urbanizzazione sopra richiamate, è stato predisposto lo schema di convenzione che dovrà essere sottoscritto dalla proprietà.
Contestualmente alla sottoscrizione della suddetta convenzione, la proprietà provvederà alla  cessione delle aree oggetto di perequazione e di realizzazione  delle opere di urbanizzazione. 
In applicazione dell’art.55 comma 5° e 6° della LR 1/2005, si evidenzia che le previsioni urbanistiche in oggetto  hanno valenza quinquennale con scadenza  maggio 2014, e pertanto i dimensionamenti perdono efficacia e rientrano nei quantitativi residui del piano strutturale, disponibili per la definizione del successivo quadro previsionale strategico quinquennale.”,  come disposto dall’art.8 comma 6 del DPGR 3/R del 09.02.2007, nel caso il piano attuativo non sia stato approvato o non sia stata stipulata la relativa convenzione ovvero i proponenti non abbiano formato un valido atto unilaterale d’obbligo a favore del comune.

ESCLUSIONE DI ASSOGGETTABILITA’ ALLA VAS

La suddetta previsione di realizzazione del comparto con contestuale variante al Regolamento Urbanistico, ha portato ad avviare la necessaria procedura di valutazione di assoggettabilità alla VAS con Determinazione n° 487 del 19.12.2013 emessa dall’Autorità competente in materia di VAS.
A seguito del suddetto provvedimento e alla trasmissione degli atti ai relativi enti interessati ad esprimersi Alla luce dei contributi prevenuti, l’Autorità competente con Determinazione n° 19 del  21.01.2014 si è espressa valutando di NON DOVER ASSOGGETTARE IL PIANO AL PROCEDIMENTO DI VAS.

Relativamente all’aspetto geologico, è stato provveduto, ai sensi di quanto disposto dal Regolamento Regionale 53/R del 2007., al deposito delle indagini geologico tecniche relative alle previsioni del Piano Attuativo, mentre sono state riconfermate quelle già depositate in sede di approvazione, relative al R.U. vigente.

VERIFICA DEGLI ASPETTI DI TIPO GEOLOGICO-IDRAULICO

IN conformità a quanto prescritto dalla normativa vigente in materia,  è stata depositata, per la variante al Piano attuativo, la certificazione relativa alle indagini geologico-tecniche all’Ufficio del Genio Civile di Area Vasta di Pisa con  deposito   n° 3 del 21.01.2014 e per la variante n. 14 al Regolamento Urbanistico con deposito   n° 4 del  21.01.2014 ai sensi del regolamento di attuazione 53/R dell’art.62 della L.R. n.1/2005.
La Relazione di Fattibilità geologica del piano, redatta  dal Dr. Geol. Antonio Esposito , non rileva aspetti di particolare criticità valutando i seguenti indici di fattibilità:
- la fattibilità in relazione agli aspetti geomorfologici è F2 per l’intero comparto
- la fattibilità in relazione agli aspetti idraulici è F3 per i lotti edificabili e F2 per le aree a standard
- la fattibilità in relazione agli aspetti sismici è F2

Si rimanda comunque alla Relazione sopra richiamata, per ogni aspetto, prescrizione, specifica tecnica in essa contenuta, necessaria per l’attuazione del piano in fase esecutiva.

VINCOLI E CONDIZIONI PER LA FATTIBILITA’ DELL’INTERVENTO
Le Condizioni e prescrizioni per la fattibilità dell’intervento, sono quelle riportate  nella scheda norma.
Da tenere quindi evidente il vincolo derivante  dal passaggio del tracciato della centuriazione romana, vincolo disciplinato dall’art.45 delle NTA, che dovrà pertanto essere rispettato con una specifica soluzione progettuale che preveda un percorso pedonale pubblico che ne preservi gli aspetti strutturali,  quali il tracciato, la giacitura e le caratteristiche dimensionali essenziali

PROCEDIMENTO
L’adozione del piano attuativo per l’attuazione del comparto PA10 avviene contestualmente alla Variante n°14 al Regolamento Urbanistico per la modifica dei parametri urbanistici dell’impostazione planimetrica del comparto dettati dalla scheda norma vigente.
Pertanto si dovrà procedere alla adozione  ai sensi dell’art.17 e dell’art.69 della L.R. 1/2005.

L’attuazione del Comparto PA10  è composta da:
- Relazione Illustrativa
- Norme tecniche di attuazione; 
- Relazione opere di urbanizzazione primaria
- Computo metrico estimativo relativo alle opere di urbanizzazione;
- Relazione Previsionale di clima acustico;
- Relazione tecnica geologica;
- TAV 1 - CATASTALE PS E RU
- TAV 1 Bis –PIANO PARCELLARE
- TAV 2 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
- TAV 3 - RILIEVO STRUMENTALE
- TAV 4 - IDEOGRAMMI
- TAV 5 - PLANIMETRIA TABELLA URBANISTICA LOTTI
- TAV 5 Bis PLANIMETRIA AREE PUBBLICHE –SISTEMAZIONI A VERDE
- TAV 6 - PLANIMETRIA GENERALE
- TAV 7 - PLANIMETRIA DETTAGLIATA –TABELLA URBANISTICA
- TAV 8 - RICOMPOSIZIONE FONDIARIA E PEREQUAZIONE
- TAV 9 – PLANIMETRIE DEGLI IMPIANTI
- TAV 10- SEZIONI STRADALI
- RELAZIONE TECNICA
- NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
- ALLEGATO A - ALLE NTA
- RELAZIONE VALUTAZIONE AMBIENTALE
- COMPUTO METRICO ESTIMATIVO ED ELENCO PREZZI
- RELAZIONE PER STRALCI E BUSINESS – PLAN
- RELAZIONE GEOLOGICA
- RELAZIONE IDRAULICA
- RELAZIONE VALUTAZIONE CLIMA ACUSTICO
La proposta di Variante n°14 al Regolamento Urbanistico è composta da:
- relazione tecnica-urbanistica (la presente)
- certificazione del responsabile del Procedimento
- Rapporto del Garante della Comunicazione
- Tav 7 del vigente R.U. Stato attuale e Stato modificato
- scheda norma PA10 stato attuale e stato modificato

Ponsacco lì 23.01.2013

Il Responsabile del Procedimento 
(Piano AttuativoComparto PA10)                                                    Il Responsabile del Procedimento
      Arch.Elisabetta Ulivi                                                                  (variante al Regolamento Urbanistico)
                                                                                                              Geom.Alberto Turini